Acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant que citoyen français : Guide complet 2026

Acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant que citoyen français en 2026 peut représenter une opportunité intéressante pour acquérir une résidence principale, une résidence secondaire, une propriété de vacances, un bien destiné à la location ou un investissement immobilier à long terme.

L’île Maurice attire depuis plusieurs années des acquéreurs internationaux grâce à son environnement tropical, ses infrastructures modernes, son marché immobilier international et ses différents programmes permettant, sous certaines conditions, aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers.

Toutefois, un citoyen français est considéré comme un non-citoyen au regard de la réglementation immobilière mauricienne. L’achat d’un bien n'est donc pas identique à celui réalisé par un citoyen mauricien.

Il est essentiel de comprendre les règles applicables, les catégories de biens accessibles aux étrangers, les autorisations nécessaires, les coûts d’acquisition, les possibilités de permis de résidence et les différentes étapes de la transaction.

Dans ce guide 2026, Dataworks Properties vous présente les principales informations à connaître avant d’acheter un bien immobilier à l’île Maurice en tant que citoyen français.

Important : Les informations présentées dans cet article sont destinées à fournir des informations générales sur le marché immobilier mauricien. La réglementation pouvant évoluer, tout acquéreur doit confirmer les conditions applicables à son projet auprès de l’Economic Development Board (EDB), d’un notaire mauricien et, lorsque nécessaire, d’un conseiller fiscal ou juridique qualifié.

Un Français peut-il acheter un bien immobilier à l’île Maurice ?

Oui, un citoyen français peut acheter certaines catégories de biens immobiliers à l’île Maurice, sous réserve du respect de la réglementation mauricienne applicable aux non-citoyens.

L'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est encadrée par la législation mauricienne, notamment le Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Un citoyen français ne peut donc pas nécessairement acheter librement n'importe quelle maison, villa ou parcelle de terrain résidentiel sur le marché local.

Le bien doit appartenir à une catégorie autorisée et, lorsque cela est nécessaire, l'autorisation correspondante doit être obtenue avant l'acquisition.

Parmi les principales possibilités pour les acheteurs étrangers figurent notamment :

Les propriétés du Property Development Scheme (PDS)
Certains appartements répondant aux critères G+2
Les propriétés situées dans des développements Smart City
Certains biens développés sous les anciens programmes IRS et RES
D'autres catégories spécifiquement autorisées par la réglementation mauricienne

Pour un acheteur français, la première question n'est donc pas uniquement :

« Quel bien immobilier souhaitez-vous acheter ? »

mais également :

« Ce bien est-il légalement accessible à un citoyen français ? »

Pourquoi les Français souhaitent-ils acheter un bien à l’île Maurice ?

L’île Maurice constitue une destination recherchée par différents profils d’acheteurs français.

Les motivations peuvent être très différentes :

Résidence secondaire

Certains acquéreurs recherchent une villa ou un appartement pour leurs séjours à Maurice tout en conservant leur résidence principale en France.

Projet de retraite

L'environnement, le climat, les infrastructures et la présence d'une communauté internationale peuvent intéresser certains retraités envisageant une installation à Maurice.

Investissement locatif

D'autres investisseurs recherchent un bien permettant de générer des revenus locatifs.

Relocation à Maurice

Des familles françaises peuvent également envisager une installation permanente ou de longue durée.

Diversification patrimoniale

L'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger peut également s'inscrire dans une stratégie patrimoniale plus large.

Chaque projet doit cependant être analysé individuellement.

Quels biens immobiliers un Français peut-il acheter à Maurice ?
1. Acheter une villa PDS à l’île Maurice

Le Property Development Scheme (PDS) constitue l'une des principales voies d'accès au marché immobilier mauricien pour les investisseurs étrangers.

Les projets PDS peuvent proposer :

Villas de prestige
Résidences haut de gamme
Appartements
Résidences sécurisées
Services de gestion
Piscines et espaces communs
Installations de loisirs
Proximité de la mer ou accès à certains services de type resort

Pour les propriétés résidentielles PDS éligibles, l'EDB indique qu'un investissement d'au moins 375 000 USD, ou l'équivalent dans une devise librement convertible ou en roupies mauriciennes, peut permettre au non-citoyen de bénéficier d'un permis de résidence sous réserve des conditions applicables.

Cela explique pourquoi les villas et résidences PDS sont particulièrement étudiées par les acheteurs français recherchant à la fois immobilier à Maurice et possibilité de résidence.

2. Acheter un appartement G+2 à Maurice

Les appartements constituent une autre possibilité importante pour les acheteurs étrangers.

La réglementation mauricienne permet, sous certaines conditions, aux non-citoyens d'acquérir des appartements dans des immeubles comprenant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, communément appelés bâtiments G+2.

Selon les informations de l'EDB, l'acquisition d'un appartement dans cette catégorie est notamment soumise à un prix d'achat minimum de 6 millions de roupies mauriciennes (MUR) ou son équivalent dans une devise convertible, ainsi qu'aux autorisations et conditions applicables.

Cette catégorie peut intéresser les Français qui souhaitent :

Investir avec un budget inférieur à celui d'une villa de luxe
Acheter un appartement moderne
Se rapprocher des centres urbains
Disposer d'une résidence secondaire
Rechercher un potentiel locatif
Investir dans un développement récent

Il est toutefois essentiel de vérifier que l'appartement précis et le bâtiment concerné remplissent les conditions permettant son acquisition par un non-citoyen.

3. Acheter dans une Smart City à Maurice

Les Smart Cities mauriciennes regroupent différents projets combinant généralement logements, bureaux, commerces, loisirs et infrastructures.

Pour certains projets approuvés, les non-citoyens peuvent acquérir des propriétés résidentielles répondant aux critères réglementaires.

Cette solution peut intéresser les Français qui privilégient la proximité de :

Écoles internationales
Bureaux
Centres d'affaires
Restaurants
Commerces
Services
Infrastructures modernes
Communautés internationales

Les Smart Cities offrent ainsi une alternative aux acheteurs qui recherchent une vie plus urbaine ou mixte plutôt qu'une villa directement située sur la côte.

4. IRS et RES

Les programmes Integrated Resort Scheme (IRS) et Real Estate Scheme (RES) font partie de l'histoire du développement immobilier destiné aux investisseurs internationaux à Maurice.

Certains biens relevant de ces programmes peuvent être accessibles aux non-citoyens, sous réserve de leur statut et de la réglementation applicable.

L'EDB confirme que les acquisitions résidentielles admissibles dans les programmes IRS, RES et PDS font partie des possibilités offertes aux non-citoyens.

Comme pour tout achat immobilier international, le statut juridique précis du bien doit être vérifié avant toute signature.

Un Français peut-il acheter un terrain à Maurice ?

Cette question nécessite une attention particulière.

Acheter une propriété destinée aux investisseurs étrangers n'est pas la même chose qu'acheter librement une parcelle résidentielle ordinaire.

Un citoyen français ne doit pas supposer qu'il peut acheter n'importe quel terrain résidentiel à Maurice et y construire ensuite une maison.

L'acquisition de biens immobiliers par les non-citoyens est réglementée et certaines acquisitions nécessitent une autorisation préalable.

Avant d'acheter un terrain, il faut notamment vérifier :

L'éligibilité de l'acquéreur
Le statut juridique du terrain
Les autorisations nécessaires
La possibilité de construire
Le zonage
Les restrictions d'urbanisme
Les servitudes
Les droits de passage
La situation du titre de propriété
Les éventuelles hypothèques
Les éventuelles restrictions liées au terrain

Une annonce immobilière indiquant simplement « terrain disponible pour étranger » ne doit pas être considérée comme une preuve suffisante de l'éligibilité juridique du bien.

Acheter une propriété à Maurice et obtenir un permis de résidence

L'une des principales raisons pour lesquelles certains Français étudient le marché immobilier mauricien est la possibilité d'associer un investissement immobilier à un projet de résidence.

Dans le cadre du PDS, l'EDB indique qu'un non-citoyen qui acquiert une propriété résidentielle admissible d'au moins 375 000 USD peut être éligible à un permis de résidence, sous réserve des conditions réglementaires applicables.

Les conditions concernant la famille doivent également être étudiées.

L'EDB prévoit notamment des droits de résidence associés pour le conjoint et les enfants répondant aux conditions applicables.

Cependant, il est important de distinguer :

Propriété immobilière

Permis de résidence

Résidence permanente

Résidence fiscale

Ces notions sont différentes.

L'achat d'un bien immobilier ne signifie pas automatiquement que l'acquéreur devient résident fiscal mauricien ou obtient automatiquement une résidence permanente.

Quel budget prévoir pour acheter à Maurice ?

Le prix d'un bien immobilier à Maurice dépend de nombreux facteurs :

Emplacement
Vue mer
Accès à la plage
Superficie
Terrain
Type de propriété
Qualité de construction
Programme immobilier
Services
Résidence
Potentiel locatif
Promoteur
Niveau de finition
Mobilier
Gestion du bien

Le marché est donc très varié.

Un appartement moderne dans une zone urbaine peut avoir un profil totalement différent d'une villa PDS en bord de mer.

Où acheter à Maurice quand on est Français ?

Il n'existe pas une seule « meilleure » région pour tous les acheteurs.

Le choix doit dépendre du mode de vie, du budget et de l'objectif immobilier.

Grand Baie

Grand Baie est l'une des destinations les plus internationales du nord de Maurice.

La région est recherchée pour :

Plages
Restaurants
Commerces
Activités nautiques
Marina
Services
Vie internationale

Elle peut convenir aux acheteurs qui souhaitent un environnement dynamique et très orienté vers le style de vie côtier.

Cap Malheureux

Cap Malheureux est apprécié pour son environnement côtier et son atmosphère plus résidentielle.

La proximité de Grand Baie permet également d'accéder relativement facilement aux commerces et services du nord.

Trou aux Biches

Trou aux Biches constitue une zone côtière recherchée, notamment pour son environnement balnéaire.

Elle peut intéresser les acheteurs recherchant une résidence proche de la plage.

Pointe aux Biches

Pointe aux Biches offre une alternative dans le nord-ouest avec différents types de propriétés résidentielles et un accès à l'environnement côtier.

Flic en Flac

Flic en Flac est l'une des principales destinations résidentielles et balnéaires de l'ouest.

On y trouve notamment :

Appartements
Villas
Résidences
Biens destinés à la location
Propriétés proches de la plage

La région peut être intéressante pour les acheteurs français recherchant un compromis entre vie résidentielle, plage et potentiel locatif.

Tamarin

Tamarin est particulièrement apprécié pour son style de vie dans l'ouest de Maurice.

La région combine :

Plages
Restaurants
Activités nautiques
Surf
Randonnées
Services
Communauté internationale
Black River

Black River peut intéresser les acheteurs recherchant des propriétés haut de gamme, des résidences proches de la mer, des marinas ou un environnement plus naturel.

Moka

Moka offre un profil différent.

La région est particulièrement intéressante pour les familles et professionnels recherchant :

Écoles
Universités
Bureaux
Commerces
Services
Infrastructures modernes
Proximité d'Ebene
Ebene

Ebene constitue l'un des principaux centres d'affaires de Maurice.

Pour certains investisseurs et professionnels français, la proximité des bureaux et des infrastructures économiques peut constituer un critère important.

Quels sont les frais lors de l'achat d'un bien à Maurice ?

Le prix affiché sur une annonce immobilière n'est pas nécessairement le coût total de l'acquisition.

Il faut notamment prendre en compte :

Droits d'enregistrement

Selon les informations générales publiées par l'EDB, le droit d'enregistrement applicable à l'acquéreur est généralement de 5 % de la valeur de la transaction, sous réserve des règles et exceptions applicables.

Frais de notaire

Les frais notariaux suivent la structure tarifaire applicable à Maurice et peuvent atteindre jusqu'à 2 % selon les indications générales de l'EDB.

TVA

Selon le type de transaction et le vendeur ou promoteur, la TVA peut également être applicable.

Frais de copropriété

Les appartements peuvent être soumis à des charges communes.

Frais de gestion

Les villas et résidences internationales peuvent avoir des frais de gestion et d'entretien.

Assurance

Une assurance habitation et éventuellement une assurance spécifique peuvent être nécessaires.

Frais bancaires

Les financements peuvent également entraîner des frais supplémentaires.

Demandez toujours au notaire une estimation complète des coûts avant de vous engager.

Un Français peut-il obtenir un prêt immobilier à Maurice ?

Le financement est potentiellement accessible aux acheteurs étrangers, mais les conditions dépendent notamment :

Des revenus
Du statut de résidence
Du type de propriété
Du montant du financement
De l'apport
De la banque
De la source des fonds
De la situation professionnelle
De la devise des revenus

Un Français vivant en France peut donc comparer les possibilités de financement disponibles en France et à Maurice.

Les conditions proposées à un non-résident peuvent cependant être différentes de celles proposées à un résident mauricien.

Peut-on louer son bien immobilier à Maurice ?

Selon le type de propriété et la réglementation applicable, un propriétaire étranger peut mettre son bien en location.

L'EDB indique notamment que les propriétaires de biens relevant des programmes IRS, RES et PDS peuvent louer leurs propriétés, sous réserve des règles applicables.

Avant d'acheter pour investir, il faut cependant calculer le rendement net.

Prenez en compte :

Revenus locatifs
Vacance locative
Frais de gestion
Entretien
Assurance
Nettoyage
Réparations
Ameublement
Fiscalité
Commissions éventuelles des plateformes

Un rendement locatif annoncé de manière commerciale ne représente pas nécessairement le rendement réellement conservé par le propriétaire.

Location longue durée ou location saisonnière ?
Location longue durée

Elle peut offrir :

Une occupation plus stable
Une gestion plus simple
Une meilleure visibilité des revenus
Moins de rotation des locataires
Location courte durée

Elle peut offrir davantage de flexibilité et potentiellement des revenus supérieurs pendant certaines périodes.

Mais elle nécessite généralement :

Plus de gestion
Nettoyage fréquent
Gestion des réservations
Entretien
Marketing
Gestion des arrivées et départs

Le choix dépend du bien, de sa localisation et de la réglementation applicable.

Fiscalité française et investissement immobilier à Maurice

Un Français qui achète un bien immobilier à Maurice doit également réfléchir aux conséquences fiscales en France.

Cette question est particulièrement importante si l'acquéreur :

Reste résident fiscal français
Perçoit des revenus locatifs
Vend ultérieurement le bien
Possède d'autres actifs internationaux
Envisage de s'installer à Maurice
Détient le bien par l'intermédiaire d'une structure

La fiscalité mauricienne et la fiscalité française doivent être étudiées séparément.

Pour une situation transfrontalière, il est fortement recommandé de consulter un conseiller fiscal connaissant à la fois la fiscalité française et mauricienne.

Les erreurs à éviter lorsqu'un Français achète à Maurice
1. Acheter sans vérifier l'éligibilité du bien

Tous les biens immobiliers mauriciens ne sont pas automatiquement accessibles aux non-citoyens.

2. Se fier uniquement à une annonce

L'annonce commerciale ne remplace pas les vérifications juridiques.

3. Verser un acompte important sans vérification

Le statut du bien et les conditions de la transaction doivent être compris avant tout engagement significatif.

4. Ne regarder que le prix d'achat

Il faut calculer le coût total de l'acquisition et de la détention.

5. Supposer que l'achat donne automatiquement la résidence

Un permis de résidence dépend de critères précis.

6. Négliger les frais annuels

Les charges de copropriété, de gestion et d'entretien peuvent avoir un impact important.

7. Ne pas vérifier la revente

Il faut comprendre les conditions applicables à la future revente.

8. Ignorer la fiscalité française

Une acquisition immobilière à l'étranger peut avoir des conséquences fiscales dans le pays de résidence fiscale de l'acheteur.

Le processus d'achat d'un bien immobilier à Maurice pour un Français

Un processus professionnel peut généralement être organisé autour des étapes suivantes :

Étape 1 — Définir votre objectif

Souhaitez-vous :

Une résidence principale ?
Une résidence secondaire ?
Un investissement locatif ?
Une propriété de vacances ?
Un investissement patrimonial ?
Un bien associé à un projet de résidence ?
Étape 2 — Définir votre budget

Prenez en compte le prix d'achat et les frais annexes.

Étape 3 — Identifier les propriétés accessibles aux étrangers

Cette étape est essentielle.

Étape 4 — Sélectionner les régions

Comparez le nord, l'ouest, le centre, l'est et le sud selon votre projet.

Étape 5 — Visiter les propriétés

Les visites physiques ou virtuelles permettent de comparer les biens.

Étape 6 — Effectuer les vérifications

Le notaire et les professionnels concernés doivent vérifier la situation juridique et réglementaire.

Étape 7 — Obtenir les autorisations nécessaires

Lorsque la réglementation l'exige, les démarches doivent être réalisées avant la finalisation de l'acquisition.

Étape 8 — Signer les documents

Le contrat doit être compris et vérifié avant signature.

Étape 9 — Organiser le financement et le transfert des fonds

Les modalités doivent être confirmées avec la banque et le notaire.

Étape 10 — Finaliser la transaction

Le transfert et l'enregistrement du bien sont réalisés conformément aux procédures applicables.

Les nouvelles règles de paiement à connaître en 2026

Les acheteurs français doivent également être attentifs aux évolutions réglementaires récentes.

Des modifications concernant les programmes IRS, RES, IHS, PDS et Smart City ont été introduites en décembre 2024.

Selon les informations publiées par l'EDB, lorsque le prix d'achat est payé depuis l'étranger dans une devise librement convertible, certaines règles prévoient notamment une répartition entre roupies mauriciennes et devises étrangères, avec 85 % du prix payé en roupies mauriciennes et les 15 % restants pouvant être payés en devise étrangère ou en roupies, sous réserve des conditions applicables.

L'EDB a également mis en place le Property Acquisition Management System (PAMS) dans le cadre de la plateforme National E-Licensing pour certaines acquisitions immobilières par des non-citoyens.

Cela signifie qu'un acheteur français doit éviter de se baser sur un ancien article publié plusieurs années auparavant.

Les règles doivent être vérifiées au moment de la transaction.

Liste de contrôle pour un acheteur français

Avant de signer, vérifiez :

Propriété

La propriété est-elle accessible à un non-citoyen ?

Quel est son programme immobilier ?

Le titre est-il clair ?

Existe-t-il des hypothèques ?

Existe-t-il des servitudes ?

Finances

Quel est le prix final ?

Quels sont les droits d'enregistrement ?

Quels sont les frais de notaire ?

La TVA est-elle applicable ?

Quels sont les frais annuels ?

Résidence

Le bien permet-il d'être éligible à un permis de résidence ?

Quel est le seuil d'investissement ?

Quels membres de la famille peuvent être concernés ?

Investissement

Quel est le loyer réaliste ?

Quel est le rendement net ?

Quels sont les frais de gestion ?

Quel est le potentiel de revente ?

Gestion

Qui gérera le bien si vous vivez en France ?

Qui s'occupera des locataires ?

Qui organisera l'entretien ?

Qui gérera les réparations ?

Pourquoi faire appel à une agence immobilière spécialisée à Maurice ?

Acheter un bien immobilier dans un pays étranger nécessite une organisation différente d'un achat immobilier en France.

Un acheteur français peut avoir besoin d'aide pour :

Identifier les biens adaptés aux non-citoyens
Comparer les quartiers
Comprendre les différents programmes immobiliers
Organiser les visites
Obtenir les informations du promoteur
Comparer les prix
Comprendre le marché local
Organiser les échanges avec le notaire
Préparer la gestion locative
Organiser la gestion du bien après acquisition

Une agence immobilière ne remplace cependant pas le notaire ou le conseiller fiscal.

Pour les questions juridiques, fiscales et réglementaires, l'acheteur doit obtenir les conseils professionnels appropriés.

Acheter un bien immobilier à Maurice depuis la France

Il est possible de commencer un projet immobilier à Maurice sans être immédiatement installé sur l'île.

Un parcours peut être organisé à distance :

Consultation → Sélection des biens → Visites virtuelles → Comparaison → Visite physique → Due diligence → Notaire → Autorisations → Signature → Paiement → Enregistrement → Remise des clés

Pour les acheteurs français, la qualité de la communication est particulièrement importante.

Une agence professionnelle doit être capable de fournir des informations claires concernant :

Le prix
La localisation
Le statut du bien
L'éligibilité des étrangers
Les frais
Le programme immobilier
Les possibilités locatives
Les conditions de gestion
Le processus d'acquisition
FAQ : Acheter un bien immobilier à Maurice en tant que Français
Un Français peut-il acheter une maison à Maurice ?

Oui, mais l'acquisition d'une maison par un non-citoyen est soumise à la réglementation mauricienne. Le bien doit appartenir à une catégorie autorisée ou bénéficier des autorisations nécessaires.

Un Français peut-il acheter une villa à Maurice ?

Oui, notamment dans certaines résidences PDS et autres programmes immobiliers autorisés aux non-citoyens, sous réserve des conditions applicables.

Un Français peut-il acheter un appartement à Maurice ?

Oui. Certains appartements, notamment ceux répondant aux critères G+2, peuvent être acquis par des non-citoyens sous réserve des conditions réglementaires.

Quel est le montant minimum pour obtenir un permis de résidence ?

Pour une propriété résidentielle PDS admissible, le seuil actuellement indiqué par l'EDB est de 375 000 USD ou l'équivalent, sous réserve des conditions applicables.

Un Français peut-il acheter un terrain à Maurice ?

L'achat d'un terrain par un non-citoyen est beaucoup plus réglementé. Il faut vérifier l'éligibilité du terrain et obtenir les autorisations nécessaires lorsque la loi l'exige.

Peut-on louer une propriété achetée à Maurice ?

Oui, selon le type de propriété et les règles applicables. Les propriétaires de certaines propriétés IRS, RES et PDS peuvent notamment louer leur bien.

Peut-on acheter à Maurice depuis la France ?

Le projet peut être préparé à distance, mais les exigences juridiques, bancaires et notariales doivent être respectées.

Faut-il passer par un notaire mauricien ?

Le notaire joue un rôle essentiel dans les transactions immobilières à Maurice, notamment pour les vérifications juridiques, la préparation et l'enregistrement de l'acte.

Conclusion

Acheter un bien immobilier à l'île Maurice en tant que Français peut ouvrir la porte à différents projets : résidence secondaire, investissement locatif, retraite, relocation ou diversification patrimoniale.

Mais un achat immobilier international doit être préparé avec méthode.

Avant de signer, il est essentiel de comprendre :

La réglementation applicable aux non-citoyens

L'éligibilité du bien

Les programmes PDS, G+2 et Smart City

Les conditions de permis de résidence

Les droits et frais d'acquisition

Les règles de financement

La fiscalité

La due diligence

La gestion locative

Les conditions de revente

Pour un acheteur français, le bon projet immobilier n'est pas simplement celui qui présente la plus belle villa ou la meilleure vue sur l'océan.

Il doit également correspondre à son budget, son objectif, son mode de vie, sa stratégie patrimoniale et sa situation juridique et fiscale.

Dataworks Properties accompagne les acheteurs locaux et internationaux dans leur recherche de propriétés à l'île Maurice, notamment les acquéreurs recherchant des villas, appartements, propriétés PDS, résidences et opportunités immobilières dans les principales régions de l'île.

Que vous soyez actuellement en France, en Suisse, à Dubaï, en Afrique du Sud ou à Maurice, une recherche immobilière internationale commence par une bonne compréhension du marché et des règles applicables.

Avant tout engagement financier, faites vérifier votre projet par les professionnels compétents à Maurice et assurez-vous que les informations réglementaires sont à jour au moment de votre acquisition.